Türkiye'de Konutlara Ek Değer Katan Özellikler

Türkiye’de yerli ve yabancı yatırımcılar, emlak piyasası üzerinden alım satım yaparak gayrimenkullerin bir araca dönüşmesini sağlamıştır. Özellikle yabancı yatırımcılar için Türkiye’de gayrimenkullere değer katan ek özellikler ve konutlara yatırım yaparken hangi unsurların göz önünde bulunması gerektiği hassasiyetle incelenmelidir. Emlak piyasasının dinamiklerini bilmek, yatırım yaparken ve sonrasında konutun değerini öğrenmek için fayda sağlayacaktır. Konut satış değerini belirlerken bu faktörler büyük önem taşıyacaktır.


Konutların Değerini Belirleyen Unsurlar


Oturma veya yatırım yapma amacı ile ev satın alacak yerli ve yabancı yatırımcıların öncelikle dikkat etmesi gereken bazı faktörler vardır. Genelde yatırımcı tarafından, satın alınan ev üzerinden ticari gelir elde etmek veya işlevsel olarak sağlayacağı fayda düşünülmektedir. Akla gelmesi gereken iki soru; Türkiye’de gayrimenkulün değerinin nasıl belirleneceği ve konutlara ek değer katan özelliklerin neler olduğudur. Konutlara ek değer katan özellikler düşünülmeden önce, bir konutun değerini belirleyen unsurları düşünmek önemlidir. Yatırım amacı ile satın aldığınız gayrimenkulün değerini, pazarda varlığa biçilen değer belirlemektedir. Bu sebeple varlığın üzerinden pazar araştırması yapmak değer belirleyici olacaktır. Bunun dışında ikinci değer belirleyici, gelir yaklaşımıdır. Bu gelir yaklaşımı, nakit akışına yani konutun, aylık kira gelir bedeline veya aynı konumda bulunan evlerin değerine göre belirlenmektedir. Bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesi, yatırımcı ve ev sahibi için hayati önem taşımaktadır. Bu sebeple konutların bu faktörlere bağlı olarak sahip olması gereken özellikler ele alınacaktır. Konut, değerinin dışında yüksek veya düşük belirlenmemelidir.


Aylık Kira Bedeline Göre Fiyat Değerlemesi



Konut değeri belirlenirken aylık kira bedeli üzerinden konutun değerinin belirlenmesi en doğru yöntem olacaktır. Kira bedeli, evin satış ve alış fiyatını en net şekilde vermektedir. Kira tutarına göre ev satılmaktadır bu sebeple ev satışı ne zaman yapılırsa yapılsın, değeri bu tutar oranında değişecektir. Yani evin kira bedeli yüksek ise satışı daha yüksek bir değerde gerçekleşecektir. Eğer yatırım yapma amaçlı ev alacaksanız kazancınız enflasyon değerlerine bağlı olarak geri dönecektir. Ev için yatırım yapmak çok büyük bir yatırım kararıdır. Geri dönüş maliyeti değer hesaplamasına ve birçok faktöre göre değişmektedir. Ülkemizin ekonomik şartları, para değeri ve çevre faktörleri gibi birçok etken bulunmaktadır. Genel olarak Türkiye’de belirlenen yatırım geri dönüş süresi 18 yıldır. Fakat çevre faktörlerinin değişimi veya ekonomik şartların değişimi ile bu süre değişecektir. Bu sebeple yatırım yapılan bölgenin gelişimi, çevre şartları, enflasyon değerleri göz önünde tutulmalıdır. Kira bedeli belirlenirken gerekirse uzman tarafından yardım alınmalıdır. Değerleme uzmanı tarafından verilecek karar büyük önem taşır.


Çevre Faktörlerine Göre Konut Değerlemesi

 


Konutların değerini belirleyen en büyük kriter çevre koşullarıdır. Bir konutun değerini artırmak, konutun etrafında var olan yapıyı değiştirmeye bağlı bir faktördür. Evin kira bedelini belirlerken de bu şartlar göz önüne alınmalıdır. Peki Türkiye’de konutlara ek değer katan çevresel özellikler nelerdir? Bu sorunun yanıtını 3 madde de sıralamak mümkündür. Konutun ulaşım imkanlarının zengin olması, değer belirleyecek en önemli faktördür. Herkesin hayali, iş yerine yakın bir evde ikamet etmektir. Bu sebeple çevresel faktörler arasında ulaşım imkanlarının zengin olması yer almaktadır. Türkiye’de bu nedenle ek değer kazandıran bir faktör olarak merkezi konuma yapılandırılan projeler büyük avantaj olarak değerlendirilmektedir. Konuta ek değer kazandıran diğer bir özellik ise merkezi konumda bulunması veya çevre ile bağlantısıdır. Konutun denize olan yakınlığı, kamu binalarına, hastane, alışveriş merkezleri, üniversite ve eğitim kurumlarına yakın olması gibi birçok imkana sahip olması değer artıran belirleyici bir faktördür. Diğer özellik ise binanın yeni olmasıdır. Binanın yaşı konuta değer katan en önemli özellikler arasındadır.


Ek Değer Kazandıran Özellik Olarak Konutun İç Yapı Avantajları

 


Türkiye’de konuta ek değer kazandıran özellikler incelenirken konutun iç yapısında var olan avantajlar göz önünde bulundurulmalıdır. Binanın yeni olmasının dışında eski bir yapı bile olsa konutun içindeki avantajlar; değer kazandıran bir faktör olarak karşımıza çıkmaktadır. Dairenin güney cephede veya ışık kazandıran cephede bulunması, Türkiye’de konutlara ek değer kazandıran özellikleri olmasının yanı sıra ev alırken de dikkat edilmesi gerekenler arasında yer alıyor. Bunun dışında ön cephede olması konuta ek değer katan bir özelliktir. Dairenin çatı katı veya en alt katta bulunması dezavantajdır. Bu sebeple en çok ara katta bulunan daireler tercih edilmektedir. Günümüzde yeni binaların neredeyse hepsinde asansör bulunmaktadır. Asansör bulunmayan binalar tercih edilme seviyesini etkilemektedir. Bu sebeple asansör bulunan binalar ek değer sayılmaktadır. Türkiye’de konutlara ek değer katan özellikler arasında sayılacak diğer bir faktör ise manzaraya sahip olması veya önünün açık olmasıdır.