Türkiye'de Gayrimenkulün Krediye Uygunluk Şartları

Ev sahibi olmayı hayal edenler, çeşitli bankaların kredi imkanlarından en uygun olanını seçerek konut kredisi başvurusunda bulunuyor. Günümüzde konut kredisi almak büyük bir avantaj olarak karşımıza çıkıyor. Fakat Türkiye'de konut kredisi alabilmek için bankalara başvurmadan önce krediye uygunluk şartları sağlanması ve gayrimenkulün taşınmaz kredisi için konut uzmanı tarafından uygunluk raporuna sahip olması gerekiyor. Bir sonraki yazımızda konut kredisi çekmek için gerekenleri daha detaylı inceleyebilirsiniz. Gayrimenkulün krediye uygunluk şartları için ise gerekenleri bilmeniz, satın alma ve kredi işlemleri esnasında büyük önem taşımaktadır.


Gayrimenkulün Krediye Uygunluk Durumunun Belirlenmesi


Konutun krediye uygunluğunu belirlemek için bankanın göndermiş olduğu konut uzmanından alınacak bir değer raporu gereklidir. Ancak bu rapor konut kredisi için uygunsa, banka kredi talebini onaylamaktadır. Gayrimenkul kredisi için taşınmaza ait belgeleri incelerken akla gelecek olan şartlardan ilki, kat irtifakı veya kat mülkiyeti olacaktır. Kat irtifakı, inşaatın yapıldığı süre zarfında başlayan ve iskan alınana dek süren dönemde kullanılacak olan tapudur.

Kat mülkiyeti ise konuta sahip olma şeklini kanuni olarak tanımlar. Kat mülkiyeti raporu olan bir taşınmaz, kat irtifakına oranla daha az risk taşımaktadır. İkinci şart ise taşınmazın tamamlanmışlık oranıdır fakat her banka farklı bir oran verebilmektedir. Genel olarak yüzde 80 tamamlanmış olması gerekmektedir, bu değerin altında kalmamalıdır. Kapı ve pencereleri tamamlanmış ve yalnızca iç yapısında eksikler var ise genelde yeterli sayılmaktadır. Konut uzmanı raporuna dahil olan üçüncü şart ise proje üzerinde olağan dışı bir değişiklik yapılmamış olmasıdır. Gayrimenkulün krediye uygunluk şartları arasında son şart ise konut eksperi kontrolünde değildir. Tüm hissedarların banka ipoteği için rıza göstermesidir.


Mülkün Kredi İçin Uygun Olmadığı Şartlar


Gayrimenkulün krediye uygunluk şartları belirlenirken ekspertizin projeyi olumsuz değerlendirmesinin bir sebebi olarak, taşınmazın belediyeye sunulan proje dışında bir amaç için kullanılması veya uygun olmayan bir şekilde inşa edilmesidir. Çünkü bu durum, projenin belirlenen krediyi karşılamayacağına işaret edebilir ve bu tehdit unsuru sebebiyle kredi talebi reddedilebilir. Yukarıda bahsettiğimiz yüzde 80 tamamlanmışlık oranını tamamlamayan fakat banka tarafından kredi uygunluğu verilen projelerin kredi yükümlülüğü, müteahhit ve proje şirketlerine aittir. Bunun yanı sıra alınan konut, hisseli tapuya sahip ise tüm hissedarların konut satışına rıza göstermesi şarttır. Eğer bu şartları sağlamıyor ve konut, teminat oluşturmuyorsa, konut kredisi için uygun olmayacaktır.

Son olarak gayrimenkulün krediye uygunluk şartları arasında en önemlisi konutun tapusu üzerinde başka bir ipotek bulunmasıdır. Bankalar konut kredisi verirken satın alınacak evin üzerinde birinci derece ipotek hakkına sahip olmayı öncelik olarak görürler. Bu sebeple konut üzerinde birinci derece şerh, haciz veya ipotek olması durumunda banka size konut kredisi vermeyecektir. Böyle bir durumda bankalar arasında ipotek devri gerçekleşmelidir.


Konut Eksperi Kontrolü Öncesi Dikkat Edilmesi Gerekenler


Konutun yukarıda bahsettiğimiz şartları karşılayıp karşılamadığının yanıtları için kendiniz gözlemlerde bulunabilir, bankaların göndereceği konut eksperi için ücret ödemeden önce kontrol yapabilirsiniz. Örneğin konutun iki katlı olması halinde iki katlı dairenin ikinci katı için ek bir kapı açılmamalıdır. Projeye aykırı görülmesine sebep olacak bu durumu gözlemlemek gayrimenkulün krediye uygunluk şartları arasında öncelikle dikkat etmeniz gereken bir durumdur. Konut kredisi için başvurmadan önce yapacağınız diğer bir kontrol, konutun tapu üzerinde mesken tanımına girmemesidir yani konutun ticari özellik taşımaması önemlidir. Eğer ticari özellik taşıyor ise yani “dükkan” özelliği taşıyor ise bu taşınmaz için konut kredisini, ticari nitelikli olarak almanız gerekecektir.

Ticari nitelikli kredi ise sizin vergiye tabi tutulmanız ve azami kredi tutarınızın üstünde bir şarta tabi olmanıza yol açacaktır. Kısacası ek yapılanma veya konut kredisine aykırı gözle görülür bir şekilde var olan her ayrıntı, uzmana başvurmadan önce dikkat etmeniz gereken bir durumdur. Gayrimenkulün krediye uygunluk şartları, belirttiğimiz durumlar göz önüne alındığında uzman kontrolü dışında sizin de yapmanız gereken ön kontroller doğrultusunda belirlenmelidir.


Konut Kredisine Uygun Olmayan Evler Alınabilir!


Ülkemizde konut kredisi için uygun olmayan evler alınıp satılabilmektedir. Çarpık kentleşme ve kentsel dönüşümün uygulanmadığı bölgelerde bulunan evlerin satılabilmesi için kredi şartlarının uygun olmaması halinde de evlerin alındığı gözlemlenmektedir. Gayrimenkulün krediye uygunluk taşıyan şartlarda olması, konut kredisi alınmasa bile güvenlik açısından önemli bir husustur. İlk tercih krediye uygun bir ev almak olsa bile, şartları karşılamayan fakat güvenlik açısından sorun teşkil etmeyen evler de tercih edilmektedir. İmar izni uyarınca yapılması gereken kat sayısının artışı, krediye uygunluk açısından sorun oluşturmaktadır. Belediyelerin kaçak yapılmış katları yıkması bu şartların sağlanması adına nadir olsa bile yapılan bir uygulamadır.

Diğer bir tehlike ise konutun kentsel dönüşüm hakkını kaybetmesine sebep olan durumların yaşanmasıdır. Günümüzde var olan yapıların çoğu eski yerleşim olması sebebi ile bu tehlikeleri barındırmaktadır. Kat irtifakı olmayan birçok yapı ise tercih edilmektedir. Bu sebeple kredi çekilmese bile konut alınırken şartların, krediye uygunluğu öncelikli tercih sebebi olmalıdır. Gayrimenkulün krediye uygunluk şartları, konut kredisi alırken veya almasanız bile dikkate almanız gereken bir durumdur.