Ecrimisil Nedir?

Emlak alım satım işlemleri, hukuki süreçleri de içeren kapsamlı bir süreçtir. Bu süreçte sıklıkla karşımıza çıkan terimlerden biri de "ecrimisil"dir.

Ecrimisil Ne Demek?

Ecrimisil, bir taşınmazın (ev, arsa vb.) hak sahibi olan kişinin izni olmadan başkası tarafından kullanılması durumunda, hak sahibine ödenmesi gereken bir tür tazminat olarak tanımlanabilir. Yani, bir kişiye ait olan bir evi o kişi izin vermeden bir başkası kullanıyorsa, ev sahibi bu durumdan dolayı o kişiden ecrimisil talep edebilir.

Ecrimisil Davası Nedir? Ecrimisil Hangi Durumlarda İstenir?

Bir taşınmazı (ev, arsa vb.) haklı bir sebep olmaksızın kullanan kişiden, bu kullanımın karşılığı olarak tazminat talep etmek amacıyla açılan bir tür hukuk davasıdır. Bu davanın açılabilmesi için taşınmazın, hak sahibi olmadan başka bir kişi tarafından kullanılması gerekir. 

Ecrimisil Bedeli Kime Ödenir?

Sadece taşınmazın malikine değil, aynı zamanda taşınmazda ayni veya şahsi hakkı bulunan kişilere, vakıflara, hazineye ve hatta bazı durumlarda belediyelere de ödenebilir. Yani, bir taşınmazın üzerinde hakkı olan her türlü kişi veya kurum, ecrimisil talebinde bulunabilir.

Uygulamada, ecrimisil davaları genellikle taşınmazın maliki tarafından açılsa da, dava konusu her zaman taşınmazın kendisi olur. Bu durum, taşınmazın hak sahibinin kim olduğunun tespiti ve haksız işgalin boyutlarının belirlenmesi açısından önemlidir.

Ecrimisil Bedeli Ne Kadardır? Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli hesaplanırken alacaklının kim olduğuna göre bedel değişir. Bir taşınmazın haksız işgali durumunda ödenen ecrimisil bedeli, o taşınmazın piyasada kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek gelir üzerinden hesaplanır. Bu hesaplamada, bilirkişiler tarafından bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri incelenerek, söz konusu taşınmazın da piyasa değeri belirlenir.

Tarım arazileri için ise hesaplama biraz daha farklılık gösterir. Bu tür taşınmazlarda sadece arazi kirası değil, aynı zamanda üretilen ürünlerden elde edilen gelir de göz önünde bulundurulur. Bilirkişi, hem arazi kiralama bedellerini hem de tarım ürünlerinin ortalama satış fiyatlarını değerlendirerek ecrimisil tutarını belirler.

Devlete ait taşınmazlar olan hazine arazilerinin haksız işgali durumunda ödenecek en düşük ecrimisil bedeli, kanunla belirlenmiştir. Bu düzenlemeyle, tarım arazileri gibi gelir getirici olmayan veya şehir merkezlerinden uzak, daha az değerli görülen hazine taşınmazlarının da korunması amaçlanmıştır.

Kanuna göre, bu tür taşınmazlar için belirlenen hazine arazisi ecrimisil bedeli taşınmazın emlak vergisinin hesaplandığı değerin en az %1,5'i kadar olmalıdır. Yani, taşınmazın resmi kayıtlardaki mali değeri ne kadar yüksek olursa olsun, ecrimisil bedeli bu oran üzerinden hesaplanacak bir alt sınırla sınırlandırılmıştır. Bu sayede, hazine arazilerinin değerinin altında bir bedelle kullanılması önlenmeye çalışılmaktadır.

Ecrimisil Kaç Yılda Bir Ödenir?

Ecrimisil, belirli bir ödeme periyoduna sahip bir borç değil, bir tazminat türüdür. Yani, her yıl veya belirli aralıklarla ödenmesi gereken bir tutar olarak düşünülmemelidir.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

"Bir taşınmazın mirasçıları arasında, miras payının kullanılmasının diğer mirasçılar tarafından engellenmesi durumunda, mağdur olan mirasçı, diğer mirasçılardan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ancak bu durumda, haksız işgalin varlığına ve diğer genel ecrimisil şartlarının oluşmasına ek olarak, mağdur mirasçının “intifadan men” edildiğinin de ispatlanması gerekir.

İntifadan men; bir mirasçının, diğer mirasçılar tarafından miras payından yararlanmasının engellenmesi anlamına gelir. Yani, mağdur olan mirasçı, miras payına ait haklarını kullanmaktan fiilen men edilmiş olmalıdır. Bu durum, örneğin, diğer mirasçıların taşınmazı tamamen kendilerine aitmiş gibi kullanmaları, mağdur mirasçıyı taşınmazdan uzak tutmaları veya miras payına düşen gelirleri kendilerine saklamaları gibi eylemlerle ortaya çıkabilir.

Kimler Ecrimisil Talep Edebilir?

Ecrimisil talebinde bulunabilecek kişiler genellikle şunlardır:

• Mülk sahibi: Bir taşınmazın tapuda kayıtlı maliki, taşınmazı haksız olarak işgal eden kişiden ecrimisil talep edebilir.

• Mirasçı: Bir mirasçı, diğer mirasçıların miras payını kullanmasını engellemesi durumunda, engellenen mirasçı diğer mirasçılardan ecrimisil talep edebilir.

• İntifak hakkı sahibi: Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı olan kişi, bu hakkını kullanamaması durumunda, diğer hak sahiplerinden ecrimisil talep edebilir.

• Kat irtifakı sahibi: Kat irtifakı kanunu kapsamında bir bağımsız bölümün maliki olan kişi, ortak yerlerden yararlanamaması durumunda diğer kat maliklerinden ecrimisil talep edebilir.

Ecrimisil Ödeyen Kişi Hak Sahibi Olur Mu?

Ecrimisil ödeyen kişi, hak sahibi olmaz. Çünkü bahse konu para, haksız işgalin karşılığında ödenen bir paradır. Bu ödeme, ödeyen kişiye taşınmaz üzerinde herhangi bir hak kazandırmaz. Taşınmazın mülkiyeti, her zaman tapuda kayıtlı olan gerçek sahibine aittir.

Ecrimisil Zamanaşımına Uğrarsa Ne Olur?

Ecrimisil ödemesinin gerçekleşmemesi halinde, alacaklı yani malik veya kiraya veren, icra takibi başlatarak bu bedeli yasal yollarla tahsil edebilir. İcra takibi sonucunda, yetkili mercilerce kiracıya ait diğer mal varlıklarına haciz konulabilir ve ecrimisil tutarı buradan tahsil edilebilir.

Kamu mülkiyeti altındaki taşınmazlar söz konusu olduğunda ise, yani Hazine veya Vakıflar'a ait bir gayrimenkulün işgal edilmesi halinde, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri devreye girer. Bu kanuna göre, işgalin devam etmesi halinde idare (Hazine veya Vakıflar) sözleşmede belirtilen koşullara göre hareket edebilir veya taşınmazın piyasa değerine uygun bir ecrimisil talep edebilir. Ayrıca, idarenin talebi üzerine, mülkiye amiri en geç 15 gün içinde işgali kaldırarak taşınmazı idareye teslim etmek zorundadır.

Ecrimisil İhbarnamesi Nedir?

Ecrimisil ihbarnamesi, genellikle kamuya ait bir taşınmazı izinsiz olarak kullanan kişiye, bu kullanımın karşılığı olarak bir bedel ödenmesi gerektiği bildirilen bir resmi yazıdır. Başka bir deyişle, bir mülkün izinsiz işgal edilmesi durumunda, işgalciye yöneltilen bir ihtar niteliğindedir.

Emlak terimlerine dair daha fazla bilgi almak isterseniz, blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.