Dubai’den Ev Almak Mantıklı mı?
2025 yılı itibarıyla Dubai, küresel emlak piyasasında en çok ilgi gören pazarlardan biri olmaya devam ediyor. Vergi avantajları, dolar kuru sabitliği, yüksek kira talebi, düzenli nüfus artışı ve güçlü devlet politikaları sayesinde yatırımcıya hem istikrar hem de yüksek getiri sunuyor. Ancak yatırım kararı vermeden önce avantajları, riskleri, bölge farklarını ve ROI potansiyelini derinlemesine değerlendirmek gerekiyor. Bu rehber, 2025 yılı perspektifinden Dubai’den ev almanın gerçekten mantıklı olup olmadığını tüm yönleriyle ele alır.
Karar Çerçevesi: Neden Dubai?
Dubai, yalnızca lüks projeleriyle değil; aynı zamanda çok yönlü yatırım güvenliği, şeffaf regülasyon yapısı ve istikrarlı ekonomik performansıyla dikkat çeker.
2025 yılı itibarıyla Dubai yatırımcıyı destekleyen temel yapısal özellikler şunlardır:
- Yabancıya %100 mülkiyet hakkı (Freehold bölgelerde)
- Golden Visa ile 10 yıla kadar oturum kolaylığı
- Dijital tapu sistemi (DLD – Title Deed)
- Sabit AED–USD kuru ile döviz güvenliği
- Nüfus artışı: Yıllık ortalama %2,5 – %3 büyüme (Dubai Statistics Center)
- Kira talebi: 2024 boyunca %16 artış (Pazar Raporu)
Bu veriler, yatırımcı için Dubai’yi istikrarlı ve öngörülebilir bir pazar haline getiriyor.
Kısa Özet: Dubai’de Gayrimenkul Yatırımını Cazip Kılan Unsurlar
- Vergisiz kira geliri (0 gelir vergisi, 0 stopaj)
- AED–USD sabit kuruyla döviz bazlı güvenli kazanç
- Yabancıya tam mülkiyet hakkı
- Sürekli artan kira talebi ve konut ihtiyacı
- Yüksek ROI (Ortalama %6–10 arası)
Avantajlar: Dubai Gayrimenkulünün Güçlü Yönleri
Dubai emlak piyasası, dünya genelinde yatırımcıların dikkatini çeken çok sayıda yapısal ve ekonomik avantaja sahiptir. Aşağıda, 2025 yılı itibarıyla Dubai’nin en güçlü beş yatırım avantajı detaylı şekilde açıklanmıştır.
Vergisiz Kira Geliri: Net ve Kesintisiz Kazanç
Dubai’de kira gelirleri üzerinden hiçbir gelir vergisi veya stopaj kesintisi yapılmaz.
Bu sistem yatırımcıya büyük avantaj sağlar:
✔ Brüt kira geliri ile net kazanç aynıdır.
✔ Kira sözleşmeleri Ejari sistemiyle DLD tarafından kayıt altına alınır.
✔ Uzun vadede kira gelirinin tamamı yeniden yatırıma döndürülebilir.
Örnek Senaryo — Fact Check:
1.000.000 AED değerindeki bir daire yıllık 80.000 AED kira getiriyorsa:
- Türkiye veya Avrupa’da bu kazançtan %20–30 vergi kesilirken,
- Dubai’de yatırımcı 80.000 AED'nin tamamını net olarak elde eder.
Bu durumda yatırımın yıllık geri dönüşü %8 olarak korunmuş olur.
Döviz Bazlı Kazanç: AED–USD Sabit Kuru ile Riskten Korunan Sistem
Bu sistem yatırımcıya şu faydaları sağlar:
✔ Kur dalgalanması riski yoktur.
✔ Kira gelirleri AED/USD olduğu için TL bazlı kayıp yaşanmaz.
✔ Döviz portföyü çeşitlenir ve yatırım korunur.
Yüksek ROI: Küresel Ortalama Üzerinde Getiri Potansiyeli
Dubai, dünyadaki en yüksek kira getirilerinden birine sahiptir.
ROI ortalamaları (Bayut – Dubizzle verileri):
- Ortalama ROI: %6 – %10
- Gelişen bölgelerde: %10 – %12
- Kısa dönem kiralama bölgeleri: %12 – %15
Bölgeler Bazında Örnekler:
- JVC – %7,5 – %9,5
- Dubai South – %8 – %10
- Dubai Marina kısa dönem kiralama – %11 üzeri
Dubai, ROI anlamında Avrupa’nın (3%–5%) iki katı potansiyel sunar.
Golden Visa: 10 Yıllık Güvenli Oturum Avantajı
Golden Visa, Dubai’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar için en değerli avantajlardan biridir.
Şart:
- 2 milyon AED ve üzeri mülk satın alan yatırımcılar 10 yıllık Golden Visa alabilir.
Avantajları:
✔ Aile bireylerini de kapsar
✔ Banka hesabı açma, ehliyet alma, şirket kurma hakkı
✔ Ülkede uzun vadeli yaşama imkânı
✔ Mülk elde tutulduğu sürece vize yenilenebilir
Golden Visa, Dubai’yi sadece bir yatırım pazarı değil, aynı zamanda yaşanabilir bir gelecek alternatifi haline getirir.
Güvenli Pazar: En Şeffaf Emlak Regülasyonlarından Biri
Dubai emlak sistemi, dünya standartlarında şeffaflık ve güvenlik sunar.
Regülasyon Kurumları:
- RERA (Real Estate Regulatory Agency)
- DLD (Dubai Land Department)
Yatırımcıyı koruyan güvenlik mekanizmaları:
✔ Tapular dijital ortamda (REST / DLD sistemi) kayıtlıdır
✔ Tüm ödemeler escrow hesap üzerinden yapılır
✔ Off-plan projelerde Oqood kaydı zorunludur
✔ Developer ilerlemesi RERA tarafından denetlenir
✔ Sahtekârlık ve “fake title deed” riski minimumdur
Bu yapı, özellikle ilk kez yurt dışında yatırım yapacak yatırımcılar için büyük avantajdır.
ROI Senaryoları (Gerçekçi ve Veriye Dayalı Örnekler)
|
Senaryo |
Mülk Tipi |
Satın Alma (AED) |
Yıllık Kira |
ROI |
|
1 – Düşük Riskli |
JVC 1+1 |
850.000 |
60.000 |
%7,0 |
|
2 – Orta Vadeli |
Business Bay 2+1 |
1.500.000 |
105.000 |
%7,2 |
|
3 – Kısa Dönem Kiralama |
Dubai Marina 1+1 |
1.400.000 |
160.000 |
%11,4 |
Ortalama amortisman süresi:
9–11 yıl → Küresel ortalamaya göre oldukça güçlü bir metrik.
Kime Mantıklı, Kime Değil?
Mantıklı Olan Profiller:
- Uzun vadeli pasif gelir hedefleyenler
- Döviz bazlı gelirle portföy çeşitlendirmek isteyenler
- Vergisiz gelir avantajından yararlanmak isteyenler
- Dubai’de yaşam, iş kurma veya Golden Visa planlayanlar
Dikkat Etmesi Gerekenler:
- Kısa vadede yüksek spekülatif kazanç bekleyenler
- Sadece TL geliri olup döviz bazlı yatırımın riskini almak istemeyenler
- Nakit akışı planı olmayan yatırımcılar
Alternatifler: Yatırım Sadece Konut Değil
Dubai’de yatırım yelpazesi oldukça geniştir:
- Off-plan erken lansman yatırımları
- Ticari mülk (ofis – retail unit)
Her yatırım tipi farklı amortisman süreleri ve ROI seviyeleri üretir.
Nihai Karar: Mantıklı mı?
Evet — doğru bölge, doğru proje ve doğru ödeme planı seçildiği sürece Dubai’den ev almak 2025 itibarıyla yatırım açısından mantıklıdır.
Vergisiz gelir, yüksek kira talebi, kur istikrarı ve Golden Visa gibi benzersiz avantajlar Dubai’yi hem güvenli hem de kârlı bir pazar haline getiriyor.
Ancak yatırımın sürdürülebilir olması için:
✔ Bölge analizi
✔ Geliştirici araştırması
✔ Kira dinamikleri
✔ Ödeme planı uygunluğu
✔ Risk–getiri dengesi
mutlaka dikkate alınmalıdır.
📞 Bütçenize ve yatırım hedefinize göre en uygun projeleri birlikte değerlendirelim. Hemen bizimle iletişime geçin.
