Dubai Mortgage Rehberi: Yabancılar İçin Ev Kredisi

Birleşik Arap Emirlikleri’nin özellikle Dubai merkezli gayrimenkul piyasası, 2024–2025 döneminde yabancı yatırımcıların krediye erişimini önemli ölçüde kolaylaştırdı. Merkez Bankası’nın LTV oranlarını netleştirmesi, Dubai’de mortgage (ev kredisi), yatırımcının daha düşük peşinatla giriş yapmasını, sermayesini tek bir mülke bağlamadan portföyünü büyütmesini ve kira gelirini taksitlere yansıtarak “kendi kendini ödeyen” bir model kurmasını kolaylaştırdı.

Bu rehber, 2025 yılında Dubai’de mortgage kullanarak mülk sahibi olmak isteyen yabancılar için şartlar, oranlar, süreçler, masraflar, belgeler ve yatırım stratejileri dâhil tüm kritik bilgileri tek bir yerde toplar. Dubai mortgage sistemi; İngiltere, Singapur ve ABD’deki klasik ipotek modelleriyle aynı temelde çalışır:

Peşinat + Banka Finansmanı + İpotek + Uzun Vade

Dubai’de Mortgage Nasıl Çalışır? (Temel Mantık)

Dubai’de mortgage işleyişi şu prensiplere dayanır:

✔ Banka mülkün %70–80’ine kadar kredi verebilir

Bu oran Central Bank of UAE (CBUAE) tarafından belirlenen yabancı yatırımcı LTV limitlerine dayanır, değişiklik gösterebilir.

✔ Yatırımcı peşinat olarak %20–30 öder

Peşinat oranı mülkün toplam değeri ve yatırımcının profiline göre değişir.

✔ Kredi ödemesi 15–25 yıla kadar vadelendirilebilir

Yabancılar için üst sınır genellikle 25 yıldır (yaş limitine bağlı).

✔ Faiz sabit veya değişken olabilir

Değişken faiz, EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) + banka marjına göre hesaplanır.

✔ Ödemeler AED (Dirhem) cinsinden yapılır

AED, USD’ye sabit olduğundan döviz volatilitesi riski yoktur.

✔ Teminat satın alınan mülktür

Tapu, kredi kapanana kadar bankanın ipoteği altında kalır.

Dubai mortgage sistemi, güçlü tapu yapısı (DLD), resmi denetim (RERA) ve escrow sistemi sayesinde dünyanın en güvenli ipotek süreçlerinden biri kabul edilir.

2025’te Mortgage Kimler Alabilir? (Yabancı Şartları)

Dubai’de yabancı yatırımcıların mortgage kullanması tamamen yasaldır ve bankalar tarafından desteklenir. 2025 yılı itibarıyla yabancı yatırımcı şartları şöyledir:

Gerekli Koşullar

18 yaş ve üzeri olmak
Belgelendirilebilir gelir
Kredi geçmişi sorgulanabilir olmak
Bankanın minimum gelir şartlarını karşılamak

Uyruk Bazlı Farklar

Türkiye dahil 100+ ülkenin vatandaşları mortgage başvurusu yapabilir.
ABD vatandaşları FATCA nedeniyle ek beyan sunmak zorundadır.
Bazı bankalar “yüksek risk grubu ülkeleri” için ek belge isteyebilir.

Mortgage Alamayan Profiller

Kredi skoru düşük olanlar
Gelir belgesi sunamayanlar
Bankada yeterli hesap hareketi olmayanlar

Dubai’de Mortgage Türleri (2025 Güncel Liste)

Dubai’de bankalar üç ana mortgage türü sunar:

1) Resale Mortgage (Hazır teslim mülk kredisi)

Hazır ve tapusu çıkmış mülklerde kullanılan kredi türüdür.

LTV: %70–80
Vade: 25 yıla kadar
Faiz: Sabit / değişken
En hızlı sonuçlanan kredi türüdür.

2) Off-Plan Mortgage (Devam eden projelerde kredi)

Teslim edilmemiş projelerde kullanılabilir, ancak sınırlıdır.

LTV: %50 (CBUAE sınırı)
Mortgage genellikle teslimde devreye girer
Öncesinde developer ödeme planı uygulanır.

Dubai’de Mortgage İçin Gerekli Belgeler (Yabancılar)

Yabancılar için bankaların talep ettiği belgeler genellikle standarttır.

1) Gelir Belgeleri

2) Kimlik Belgeleri, Vize türü (çalışma, yatırımcı veya turist fark etmez; mortgage için turist vizesi de kabul edilebilir)

3) Ek Belgeler

Uyruk ülkesindeki kredi raporu (Türkiye için Findeks değil, Experian/Rapidscore)
Mevcut borç durumu
Satış sözleşmesi (SPA)
Developer’ın proje belgeleri (off-plan için)