Mortgage Nedir? Ev Kredisi Nasıl Çalışır?

Mortgage, en basit haliyle “ev kredisi” olarak düşünülebilir. Bir konut satın almak istiyorsunuz ama bedelin tamamını peşin ödemek istemiyor ya da ödeyemiyorsunuz. Bu durumda bir banka ya da finans kurumu, konut bedelinin belirli bir kısmını uzun vadeli kredi olarak size sağlar ve satın aldığınız konut da bu kredinin teminatı (ipotek) olur.

• Genellikle 5–30 yıl arası vadeler görülür (Türkiye’de çoğunlukla 5–15 yıl, Avrupa ve ABD’de 15–30 yıl yaygın).
  
  
• Ödeme süreci boyunca siz taksitleri öderken, banka da mülk üzerinde ipotek hakkını korur.
  
  
• Kredi tamamen ödendiğinde ipotek kaldırılır ve mülkün mülkiyeti üzerinde herhangi bir kısıtlama kalmaz.
  
  

Dubai, Türkiye, Avrupa veya ABD fark etmeksizin mortgage sistemi temelde üç bileşen üzerine kurulur:

Peşinat + Banka Finansmanı + Teminat (İpotek)

 

Mortgage Nasıl Çalışır?

Mortgage’ın işleyişi ülkeden ülkeye bazı detaylarda değişse de, mantık aynıdır:

1. Mülk Seçimi ve Ön Onay
   
   
• Önce satın almak istediğiniz konutu belirlersiniz.
  
  
2. Peşinat Ödemesi
   
   
• Mülkün bedelinin belli bir kısmını siz peşin ödersiniz (örneğin %20–%40).
  
  
• Kalan kısım için bankadan mortgage kullanırsınız.
  
  
3. Banka Finansmanı ve İpotek
   
   
• Banka, mülk değerinin belirli yüzdesini kredi olarak size verir.
  
  
• Karşılığında, konut ipotek edilir; yani kredi ödenene kadar banka, mülkiyet üzerinde hukuki bir güvenceye sahip olur.
  
  
4. Aylık Taksitlerle Geri Ödeme
   
   
• Kredi, anapara + faiz şeklinde aylık taksitlerle ödenir.
  
  
• Her taksitte bir kısmı anaparadan, bir kısmı faizden düşer.
  
  
• Vade uzadıkça taksit küçülür ama toplam geri ödeme artar.
  
  

Mortgage’ın yatırımcıya sunduğu temel fayda:

“Peşinde tam para birikimi olmadan ev sahibi olma ve kira gelirini kullanarak krediyi ödeme imkânı”dır.

 

Mortgage’ın Temel Bileşenleri

1) Peşinat (Down Payment)

Peşinat, toplam mülk bedelinin sizin peşin ödediğiniz kısmıdır.

• Genellikle mülk değerinin %10 ile %50’si arasında değişir.
  
  
• Ülke, banka politikası, yatırımcının gelir durumu ve risk profiline göre oran değişebilir:
  
  
  

Peşinat arttıkça:

• Kullanmanız gereken kredi miktarı azalır.
  
  
• Toplam faiz maliyetiniz düşer.
  
  
• Aylık taksitleriniz daha yönetilebilir hale gelir.
  
  

 

2) LTV (Loan-to-Value)

LTV (Loan-to-Value), bankanın mülk değerinin ne kadarını finanse ettiğini gösteren orandır.

LTV = (Kredi Tutarı / Mülk Değeri) x 100

Genel olarak:

• Yüksek LTV → Daha az peşinat, daha yüksek risk ve genellikle daha yüksek faiz.
  
  
• Düşük LTV → Daha çok peşinat, banka için daha düşük risk, daha avantajlı koşullar mümkün.
  
  

 

3) Vade Süresi (Tenor)

Mortgage kredilerinde vade süresi ülkeye göre değişmekle birlikte genellikle 10–30 yıl aralığındadır.

• Türkiye’de konut kredilerinde çoğunlukla 5–10 yıl aralığı yaygındır, bazı bankalar 15–20 yıla kadar çıkabilir.
  
  
• ABD ve Avrupa’da 15 yıl ve 30 yıl tipik iki standart vadedir.
  
  
• Dubai’de ise yabancılar için genelde 15–25 yıl vadeye kadar mortgage seçenekleri bulunur (banka ve yaş sınırına göre değişir).
  
  

Genel prensip:

• Vade uzadıkça: Aylık taksit düşer, toplam geri ödeme artar.
  
  
• Vade kısaldıkça: Aylık taksit yükselir, toplam ödenen faiz azalır.
  
  

 

4) Değerleme (Valuation)

Mortgage sürecinde banka, satın alınacak mülkün gerçek değerini görmek için bir ekspertiz / değerleme çalışması yaptırır.

• Bağımsız veya banka anlaşmalı değerleme uzmanları, konutun piyasa değerini, lokasyonunu, fiziksel durumunu, benzer satışları inceler.
  
  
• Banka, çoğu zaman bu değerleme raporundaki tutarı baz alarak kredi miktarını belirler.
  
  
• Bazı ülkelerde, satış fiyatı değil daha düşük olan “değerleme bedeli” LTV hesabına esas alınır.
  
  

Bu sayede banka, “şişirilmiş fiyat” üzerinden risk almak yerine daha gerçekçi bir değere göre kredi verir; yatırımcı açısından da piyasa fiyatı konusunda bir referans oluşur.

 

Mortgage Kullanmanın Avantajları

Mortgage doğru planlandığında hem yatırımcı hem de oturum amaçlı alıcılar için güçlü bir finansal araçtır.

Başlıca avantajlar:

1. Peşin Sermaye Gereksinimini Azaltır
   Tüm bedeli peşin ödemek yerine, daha küçük bir peşinatla mülk edinmenizi sağlar. Böylece sermayenizi tek bir taşınmaza “kilitlemeden” yatırım yapabilirsiniz.
   
   
2. Kaldıraç Etkisi (Leverage)
   Görece küçük bir öz sermaye ile daha büyük bir varlık kontrol edersiniz.
   
   
   • Mülk değeri %20 artsa, sermayenizin getirisi çok daha yüksek hale gelir.
     
     
3. Nakit Akışı Yönetimi
   Düzenli geliri olan yatırımcılar için mortgage taksitleri, maaş veya iş gelirine göre planlanabilir.
   
   
   • Özellikle Dubai gibi kira getirisi yüksek pazarlarda, doğru planlandığında kira geliri taksitlerin önemli bir bölümünü karşılayabilir.
     
     
4. Kira Geliri ile Krediyi Ödeme İmkânı (Özellikle Dubai’de)
   Dubai gibi pazarlar, yüksek ROI sebebiyle “kira geliri ile kredi ödeme” modeline oldukça uygundur.
   
   
   • Örneğin %8 kira getirisi olan bir dairede, doğru yapılandırılmış bir mortgage ile aylık kira, taksitin önemli kısmını veya tamamını karşılayabilir.
     
     
5. Uzun Vadeli Sermaye Büyümesi (Capital Appreciation + Kira Getirisi)
   Hem mülkün zaman içerisindeki değer artışından (capital appreciation) hem de yıllık kira gelirinden faydalanırsınız.
   
   
   • Orta–uzun vadede, özellikle nüfusu ve emlak talebi artan şehirlerde iki yönlü kazanç mümkündür.
     
     

Mortgage Kimler İçin Uygun?

• Düzenli ve belgelenebilir geliri olanlar
  
  
• Orta–uzun vadeli (5–10 yıl ve üzeri) yatırım düşünenler
  
  
• Sermayesini tamamen tek bir gayrimenkule bağlamak istemeyenler
  
  
• Kira getirisi yüksek pazarlarda kaldıraç etkisinden faydalanmak isteyen yatırımcılar
  
  
• Oturum almak, uzun vadeli yaşam kurmak veya çocukları için gelecek planı yapan aileler
  
  

Gayrimenkul yatırımı hakkında detaylı bilgi almak için Projeskop Dubai Yatırım Rehberi sayfamıza göz atabilirsiniz veya uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.